وظایف مشاوران املاک

مشاوران املاک نقش بسزایی در خرید و فروش و انجام معاملات دارند در حقیقت نماینده فروشندگان و خریداران املاک و مستغلات میباشند که تحت پوشش یک کارگزار مجاز به عنوان نماینده مشتریان فعالیت می‌کنند و از طرف دولت مجوز قانونی دارند که در خصوص قراردادهای فروش مذاکره کنند و اسناد مالکیتی را برای انعقاد قرارداد مدیریت نمایند.
فروشندگان و خریداران باید با یک مشاور املاک حرفه‌ای و مجوز دار مشاوره کنند تا بتوانند یک قرارداد صحیح و قانونی را در چارچوب مقررات منعقد نمایند.

مشاوران املاک به چهار دسته تقسیم می‌شوند

۱. مشاوران خریدار

۲. مشاوران فروشندگان

۳. مشاوران دوطرفه

۴. کارگزاران معاملات

مشاوران خریدار کمک می‌کنند که اگر شخصی نیاز به خرید ملکی دارد ملک مورد نظر را پیدا کرده و به خریدار معرفی کنند.
مشاوران فروشندگان به افرادی که قصد فروش یا اجاره املاک خود دارند بازاریابی کرده و خریداران و مستاجران مورد نظر را پیدا می‌نمایند و به فروشندگان و موجران معرفی می‌کنند.
مشاوران دو طرفه هم به خریدار و هم به فروشنده مشاوره میدهند و در یک قرارداد نماینده دو طرف هستند که قوانین و مقررات خاصی برای آنان وجود دارد و این مشاوران کارشان بسیار سخت و مشکل نسبت به مشاوران دیگر میباشد.
کارگران معاملات در حقیقت نماینده خریداران و فروشندگان هستند ولی در معامله تعهد محرمانه ای با هیچ یک از طرفین قرارداد ندارند و بدون در نظر گرفتن منافع طرفین معامله به آنها کمک می‌کنند که به صورت اسناد قانونی باشد که توافق نامه بین خریدار و فروشنده به امضا رسد.
مشاوران املاک باید صادق «امانت دار» رازدار و عدالت را رعایت کنند تا معامله به سود هر دو طرف قرارداد باشد و باعث ایجاد اختلاف بین طرفین قرارداد نشود و با مدیریت خود بتوانند در محیطی امن و با آرامش کامل یک معامله را به سر انجام برسانند.
مشاوران املاک در هر معامله باید هویت و سمت خریدار و فروشنده را در معامله بررسی کنند تا از طرفین معامله
اطمینان خاطر یابند و افرادی که در قالب ولی و وصی و وکیل میخواهند اقدام به کلاهبرداری کنند جلوگیری نماند و مطمئن شوند که طرفین معامله ممنوع المعامله نیستند.
برای تنظیم قرارداد مشاوران باید مدارک شناسایی طرفین معامله را دریافت و از آنها کپی بگیرند و مطمئن شوند که طبق مدارک شناسایی آنان اهلیت قانونی انجام معامله را دارند یعنی توانایی انجام معامله را از لحاظ صحت عقلانی و بالغ بودن و محجور نبودن دارا میباشند.
در هنگام انعقاد قرارداد اگر خریدار یا فروشنده بیسواد باشد باید حتما یکی از بستگان او به عنوان شاهد در زمان قرارداد حضور داشته باشد تا مفاد قرارداد را بخواند و اورا مطلع کند حتی اگر فرد پیر و بیمار باشد باید یکی از بستگان او به عنوان شاهد در جلسه قرارداد حضور داشته باشد. اگر ملک فروشندگان ورثه ای است باید همه ورثه در هنگام انعقاد قرارداد حضور داشته باشند یا یک نفر وکالت نامه محضری از همه وراث داشته باشدو گواهی انحصار وراثت و گواهی واریزی مالیات بر ارث ارائه دهند.
اگر یکی از طرفین قرارداد وصی یا قیم یا وکیل آنها باشد باید مدارک شناسایی آنان قیم نامه یا وکالت نامه آنان بررسی شود و حتما قیم و سرپرست باید مجوز قانونی از اداره سرپرستی برای انجام معامله داشته باشد.
وکالت نامه وکیل باید بررسی شود که شخص وکیل حق واگذاری معامله را دارد یا وکالت‌نامه از اعتبار قانونی برخوردار هست و اختیارات
وکیل برای خرید و فروش یا اجاره ملک به چه صورت میباشد و مواردی مثل حق توکیل به غیر، حق فسخ معامله و اسقاط کافه خیارات را دارا میباشد. شخص وصی برای انجام معامله باید وصیت نامه رسمی داشته باشد و اگر وصیت نامه عادی باشد باید اول توسط دادگاه تایید شود و همه وراث با این وصیت نامه موافق باشند.
مشاورین املاک باید اسناد مالکیت را بررسی کنند تا با مشخصات جغرافیایی ملک تطبیق داشته باشد. باید استعلامات مورد نظر از شهرداری گرفته شود که ملک مورد نظر در طرح‌های فضای سبز، توسعه معابر و غیره نباشد و خریدار با آگاهی کامل ملک را بخرد.
باید بررسی شود که ساختمان دارای پایان کار میباشد و سال ساخت ملک چه زمانی است و اگر ملک مورد نظر فاقد پایان کار هست به اطلاع خریدار برسد و در قرارداد درج شود.
در سند مالکیت اگر حق ارتفاع وجود دارد یا ملک مشاعی میباشد و حق شفعه دارد یا در رهن بانک هست یا سند مالکیت تفکیکی یا افراز هست به اطلاع خریدار برسد و حتما در خود قرارداد درج شود.
اگر ملک مورد نظر در اجاره مستاجر میباشد و مبلغی را به عنوان رهن در اختیار موجر دارد و همچنین تاریخ انقضای قرارداد اجاره و نحوه تخلیه آن در قرارداد مشخص شود. تلفن و انشعابات آب برق گاز فاضلاب و بدهکاری‌های آن مشخص گردد و در قرارداد درج شود.
مشاورین املاک در انعقاد یک قرارداد برای خریدار و فروشنده باید نهایت دقت را داشته باشند تا یک معامله صحیح درچارچوب قانون منعقد گردد و حتما در خود قرارداد برای حل مشکلات پیش‌آمده امر داوری را درج نمایند تا در هنگام بروز اختلافات بین خریدار و فروشنده توسط داوری قبل از مراجعه به مراجع قضائی حل گردد.

 مشاور املاک – املاک صنعتی چیست؟

بنگاه یا همان مشاور املاک در انگلیسی با نام real estate شناخته می شود که به کسب و کار های فیزیکی خرید ملک، فروش ملک، پیش فروش ملک و اجاره ملک مشغول هستند.

در اکثر مواقع، واژه املاک و مستغلات برای اشاره به خانه (مسکن) یا ساختمانی که در آن محدوده مشخص، واقع شده است، بکار می‌رود. واژه املاک و مستغلات همچنین، به کسب‌وکاری (شغلی) اشاره دارد، که در زمینه خرید، فروش، رهن یا اجاره زمین، ساختمان و خانه فعالیت می‌نماید.

املاک صنعتی بر خلاف املاک مسکونی با کسب و کار، صنعت و تجارت بیشتر سرو کار داشته و در زمینه ملکهای تجاری، اداری و صنعتی فعالیت دارد. وبیشتر مشتریان کارآفرینان، تجار و بازرگانان، شرکتهای دانش بنیان، تولید و توزیع کنندگان می باشند.

صنعت چیست؟ تعریف کلی برای صنعت: به مجموعه تمام ارگان هایی که در فرایند تولید، توزیع و مصرف یک کالا یا خدمت  مسیر مشابه دارند، «صنعت» گفته می‌شود.

صنعت شامل مجموعه‌ای از موسسات اقتصادی است که نیازهای یک بازار مشخص را تأمین می‌کنند.

در واقع صنعت گروهی از موسسات یا سازمان های تولیدی است که کالاها، خدمات یا منابع درآمد را تولید یا عرضه می کنند.

موارد مهم در اجاره ملک تجاری _ اداری و صنعتی:

1- کاربری ملک؛

2- نوع ملک و منطقه‌ی آن؛

3- متراژ ملک؛

4- حداکثر بودجه؛

5- دسترسی‌ها.

املاک تجاری که برای اهداف تجاری و ارایه محصولات تولیدی و یا خدماتی استفاده می شود.

مانند: مغازه – پاساژ – فروشگاه – مجتمع های تجاری – آژانسهای هواپیمایی و مسافرتی – دفاتر خدماتی – نمایندگیها مجاز – تعمیرگاههای خودرو – نمایشگاهها – رستوران کترینگ – کافی شاپ – قهوه خانه های سنتی -تالار و باغ تالار و …

نکته: بسته به نوع کاربری ملکی که می‌خواهید اجاره کنید باید به‌دنبال ویژگی‌های مناسب آن باشید. مثلا اگر می‌خواهید ملک را بدل به مغازه و رستوران کنید، باید دقت کنید که جمعیت خریدار در محل ملک مورد نظر زیاد باشد،‌ می‌توانید به رفت‌وآمد افراد، دسترسی‌ها یا وجود مراکز خرید دیگر در آن اطراف توجه کنید.

هر هدفی که از اجاره‌ی ملک تجاری دارید باید به ویژگی‌های منطقه‌ای که ملک در آن قرار گرفته است به خوبی توجه کنید. باید ببینید که آیا مشتریان تجاری شما یا مخاطبان کسب‌وکارتان در محل ملک مورد نظر تردد دارند یا خیر.

املاک اداری واحد اداری یا ملک اداری به ملکی گویند که از طرف شهرداری مجوز فعالیت اداری در آن صادر شده و افراد حقیقی یا حقوقی در آن به اشتغال می پردازند. مانند: دفتر کار –

موقعیت اداری فقط برای مشاغل زیر امکان پذیر است و در غیر اینصورت با شکایت همسایگان و گزارش شهرداری واحد پلمپ و ازادامه فعالیت جلوگیری می شود.

دفتر وکالت – مطب – دفتر روزنامه و مجله – دفتر مهندسی – دفتر اسناد رسمی و ازدواح و طلاق

اگر می‌خواهید ملکی را برای دایر کردن یک شرکت اجاره کنید شاید وجود فروشگاه‌های مختلف چندان اهمیتی نداشته باشد، در عوض به موقعیت‌ اداری ملک مورد نظر، دسترسی‌ها، ترافیک، امکانات و واحدهای مجاور درساحتمان … بیشتر توجه کنید.

املاک صنعتی املاکی هستند که در آنها کار تهیه، ساخت و تولید، انبار و توزیع، مونتاژ انجام می گردد.

املاک صنعتی شامل: انبار – سالن – سوله – کارگاه – کارخانه – زمین صنعتی چهاردیواری بارانداز.

نکته های مهم : مطالبی را که جهت خرید و اجاره کارخانه یا انبار باید بدانید:

آیا مشکل محیط زیستی، جواز کسب و پروانه بهره برداری برای شغلتان بوجود نمی آورد.

آیا لوکیشن خوب، دسترسی و تامین نیرو، باربری حمل و نقل در منطقه آسان است.

انبار مجاور آلاینده زیستی و صوتی یا مشکل ساز در تردد و تخلیه بارگیری نباشد، امکانات و امنیت منطقه بررسی شود.

مشکلات شهرداری، جهاد سازندگی، جهت ادامه فعالیت و مجوزات نداشته باشد.

از نوع سند آن کاملا مطلع شوید آیا تک برگ شش دانگ، قلنامه، مشاع، اوقاف وقفی، بنیادی، صلح، مشاع، دسترنج و غیره است و اگر دررهن بانک است فک رهن شود.

زمین منطقه رابررسی کنید خاک آن سست نباشد در بعضی از مناطق گودبرداری با نخاله پر شده بعد ازتاسیس کارخانه و انبار زمین نشست کرده و متضرر می شوید.

نوع متریال مصرفی، تعرفه های برق تجاری یا صنعتی، آب شهری و چاه، امکان نسب دکل اینترنت یا خط تلفن، گاز برسی شود.

نوع کاربری منطقه، سند و پایانکار ملک تجاری، فضای سبز، خدماتی، صنعتی، انبار، کاگاهی، پارکینگ، حریم ها طبیعی. راهداری. دکل برق و غیره مشخص شود.

سند کاملا خواننده شود در توضیحات دقت بیشتر شود حق آبه، گذر، قنات، مشاعات، میزان بدهی ها، بازداشت و غیره بررسی شود.

منطقه ای که انتخاب میکنید سعی کنید حدالمقدور بورس مشاغل انتخابی شما باشد که در زمان فروش یا اجاره آن راحتر انجام شود.

 نکات مهم:

نوع ملک و منطقه‌ی آن

باید به نوع ملکی که اجاره می‌کنید نیز دقت داشته باشید. آیا ملک مورد نظر شما برای راه‌اندازی اداره و شرکت اجاره خواهد شد یا قصد ایجاد مرکز تفریحی، فروشگاه، رستوران و … را دارید. باید ببینید که ملک اجاره‌ای برای هدف شما مناسب است یا خیر. ضمن اینکه راه‌اندازی کسب‌وکار شما در مکانی که اجاره می‌کنید، باید از نظر قانونی فاقد مشکل باشد. ملک تجاری، تفریحی، مسکونی، اداری و… ملزومات و ویژگی‌های خاص خود را دارد.

اندازه مطلوب

باید متناسب با نوع کسب‌وکار یا هدفی که از اجاره ملک دارید، اندازه آن را تخمین بزنید. مثلا اگر قصد ایجاد اداره یا رستوران دارید باید به ترتیب تعداد کارکنان و مشتریان را برای هر یک از اهداف خود تخمین بزنید و مقدار فضایی که به هر فرد تعلق می گیرد را برآورد کرده و سپس تعداد را در فضای برآورد شده ضرب کنید.

حداکثر بودجه

باید دقت کنید که بودجه‌ی مورد نظر شما برای اجاره‌ی ملک به چه میزان است. قیمت ملک تجاری در منطقه‌ی دلخواه‌تان متری چند است. علاوه بر این باید از افزایش درصد سالانه‌ی اجاره نیز آگاه باشید و آن را برای تنظیم بودجه‌ی سالیانه‌تان با درآمد و سرمایه خود بسنجید.

دسترسی

دسترسی مشتریان، ارباب رجوعان یا دسترسی شما به نقاط مختلف شهر و وسایل نقلیه (در صورت استفاده‌ی مسکونی از ملک)، نکته‌ی بسیار مهمی است که باید آن را در زمان اجاره کردن در نظر بگیرید. مثلا اگر می‌خواهید ملکی را به‌عنوان رستوران و فست‌فود و… اجاره کنید باید به پارکینگ فکر کنید. و به ازای هر ۳ مشتری یک خودرو در نظر بگیرید تا حدود مساحت پارکینگ لازم برای کسب‌وکارتان را تخمین بزنید.

علاوه بر آن بعضی کسب‌وکارها نیازمند منطقه و محیطی پرتردد برای جذب مشتری هستند. به این نیز فکر کنید.

بازدیدهای متعدد

برای اجاره‌ی ملک تجاری عجله نکنید حداقل ۴ تا ۵ ملک را بازدید کنید. با این کار دید خوبی نسبت به منطقه، معامله، قیمت‌ها و … پیدا خواهید کرد. ضمن اینکه در حین بازدیدها مشاورین املاک نیز با خواسته‌هایتان بیشتر آشنا می‌شوند و می‌توانند گزینه‌های مناسب‌تری را به شما پیشنهاد کنند.

عقد اجاره

عقد اجاره به عنوان یکی از پرکاربردترین عقود معین در جامعه ما طی سالیان گذشته توسط قوانین مختلف مورد توجه قانونگذار قرار گرفته که این امر نشان دهنده اهمیت روز افزون این عقد در مناسبات روزمره مردم می باشد. تغییر و تحولات اساسی  قوانین حاکم بر عقد اجاره و تعارضات این قوانین نسبت به موضوع واحد گاها سبب بروز تناقضاتی در فهم این قوانین را پدید آورده است.

به طور مختصر  آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه‌های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی مورد بررسی قرار می گیرد.

وارائه خدمات جهت رهن و اجاره – خرید و فروش – در بخش صنعت عمدتاً بعهده املاک صنعتی می باشد.

گروه‌های صنعت

با توجه به تعریف‌های گوناگونی که در مورد صنعت ارائه شده است، گروه‌های صنعتی ممکن است با استفاده از روش‌های گوناگونی در کنار یکدیگر تقسیم‌بندی شوند.

برای مثال گروه‌های صنعت تعریف‌شده در «بورس اوراق بهادار تهران» به شرح زیر می‌باشند:

1- استخراج زغال سنگ؛

2- کشاورزی، دامپروری و خدمات وابسته به آن؛

3- استخراج کانه های فلزی؛

4- استخراج سایر معدنها؛

5- نساجی؛

6- دباغی، پرداخت چرم و ساخت انواع پاپوش؛

6- فراورده‌های چوبی؛

7- فراورده‌های کاغذی؛

8- انتشار، چاپ و تکثیر؛

9- فراورده‌های نفتی، زغال کک و سوخت هسته‌ای؛

10- لاستیک و پلاستیک؛

11- فلزهای اساسی؛

12- ساخت فراورده‌های فلزی؛

13- ماشین‌آلات و تجهیزات؛

14- ماشین‌آلات دستگاه‌های برقی؛

15- ساخت رادیو، تلویزیون، دستگاه‌ها و وسیله‌های ارتباطی؛

16- وسیله‌های اندازه‌گیری، پزشکی و نورشناختی؛

17- خودرو و ساخت افزاره‌ها؛

18- سایر وسیله‌های ترابری؛

19- مبلمان و دیگرمصنوعات؛

20- قند و شکر؛

21- شرکت‌های چندرشته‌ای صنعتی؛

22- فراورده‌های غذایی و آشامیدنی بجز قند و شِکر؛

23- مواد و فراورده‌های دارویی؛

24- فراورده‌های شیمیایی؛

25- پیمانکاری صنعتی؛

26- رایانه و فعالیت‌های وابسته به آن؛

27- خدمات فنی و مهندسی؛

28- انبوه‌سازی، املاک و مستغلّات؛

29- کاشی و سرامیک؛

30- سیمان، آهک و گچ؛

31- سایر فراورده‌های کانی غیر فلزّی؛

32- سرمایه‌گذاریها؛

33- بانکها، مؤسسه‌های اعتباری و سایر نهادهای پولی؛

34- سایر واسطه‌گری‌های مالی؛

35- ترابری، انبارداری و ارتباطات.

البته لازم به ذکرست که تقسیم‌بندی مذکور، الزاماً متداول‌ترین گروه‌بندی صنایع نیست؛ مثلاً در برخی متون، کاشی و سرامیک، سیمان، آهک و گچ و سایر فراورده‌های کانی غیر فلزی درمجموع یک گروه به نام صنعت سرامیک یا کانی نافلزی را تشکیل می‌دهند یا تمام گروه‌های مربوط به تهیهٔ غذا، در گروه صنایع غذایی قرار می‌گیرند. همچنین علاوه بر موارد مذکور، صنایعی مانند صنعت گردشگری و صنایع دستی نیز در برخی متون در ردیف گروه‌های صنعت قرار می‌گیرند.

تقسیم‌بندی صنایع

با توجّه به مشابهت‌هایی که به لحاظ فرایند تولید، شیوهٔ بازاریابی، شیوهٔ مدیریت، حجم سرمایه، نوع ماشین‌آلات مورد استفاده، نوع موادّ اولیه ملزوم و غیره میان گروه‌های گوناگون صنعت وجود دارند، گروه‌های گوناگون صنعت را می‌توان از جنبه‌های گوناگون تقسیم‌بندی کرد. یکی از متداول‌ترین طبقه‌بندی‌های صنعت، طبقه‌بندی ارائه شده توسط بخش آمار سازمان ملل [۱] است که به اختصار طبقه‌بندی آیسیک نامیده می‌شود. در این طبقه‌بندی گروه‌های مختلف صنعتی تعریف شده‌اند و فعالیت‌های مختلف در آن‌ها طبقه‌بندی گردید.

انواع کاربری ملک:

1- کاربری مسکونی

2- کاربری کشاورزی  

3- کاربری اداری – دولتی 

4- کاربری تجاری 

5- کاربری صنعتی

6- کاربری خدماتی

7- کاربری معدن

8- کاربری ورزشی

9- کاربری پاركينگ

10- کاربری حمل و نقل

11- کاربری آموزشي

12- کاربری فضای سبز

13- کاربری فرهنگي – مذهبي

14- کاربری بهداشتي – درماني

15- کاربری خدمات شهري

16- کاربری تجهيزات شهري

17- فاقد کاربری